Po latach bardzo mocnego wzrostu rynek magazynowy przeszedł w fazę stabilizacji. Po trzech kwartałach 2025 roku rynek ten charakteryzuje się wysoką odpornością na zmiany popytu względem obniżonej koniunktury za zachodnią granicą oraz pomimo dużego wzrostu kosztów operacyjnych. Jak wynika z najnowszego raportu Market Beat Q3.2025 opracowanym przez Cushman & Wakefield, całkowita podaż powierzchni magazynowej osiągnęła poziom 36,45 mln mkw., co stanowi ponad 52% całkowitej powierzchni A-klasowej w regionie CEE.
Wskaźnik pustostanów utrzymujący się na poziomie 8,2% jest stabilny, a rynek znajduje się w fazie odbudowy równowagi po intensywnych latach 2020-2022.
Struktura popytu: przewaga renegocjacji i dojrzałość rynku
Pomimo dostępności powierzchni ten rok pokazuje większą skłonność najemców do pozostania na obecnej powierzchni. Jednym z najważniejszych wniosków z trzech pierwszych kwartałów 2025 roku według analiz Cushman & Wakefield jest strukturalna zmiana w działaniu najemców. Renegocjacje umów stanowią już około 52% wolumenu transakcji najmu, co oznacza istotny wzrost względem lat, w których dominowały ekspansje oraz relokacje.
Tak wysoki udział odnowień oznacza, że:
- Istniejąca powierzchnia magazynowa w wielu przypadkach pozostaje wystarczająca do zapewnienia stabilności operacyjnej. Część najemców wynajmowała obiekty 3–5 lat temu, zakładając dynamiczny wzrost sprzedaży. Ostatecznie wolumen okazał się niższy od prognoz, co z jednej strony wyeliminowało potrzebę dalszej ekspansji, a z drugiej, w niektórych przypadkach, doprowadziło do pojawienia się nadwyżek powierzchni oferowanych na podnajem.
- Postępująca automatyzacja magazynów (np. rozwiązania typu AutoStore oraz inne systemy AS/RS) pozwala na zwiększenie gęstości składowania, optymalizację procesów oraz efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni. W praktyce oznacza to często uwolnienie części powierzchni, która wcześniej była niezbędna do obsługi operacji.
- Standard techniczny powierzchni wynajmowanych w latach 2020–2022 jest nadal relatywnie wysoki. Oznacza to, że migracja do nowych obiektów nie generuje istotnych oszczędności operacyjnych czy energetycznych, co dodatkowo skłania najemców do pozostania w dotychczasowych lokalizacjach.
- Stabilizacja czynników makroekonomicznych – „uspokojenie” kosztów pracy, spadek cen energii oraz malejąca inflacja – przekłada się na bardziej przewidywalne otoczenie kosztowe i mniejsze potrzeby restrukturyzacji powierzchni.
Cushman & Wakefield zauważa także, że od 2024 roku obserwowany jest spadek wysokości stawek efektywnych poprzez liczne zachęty takie jak miesiące bezczynszowe czy kontrybucje finansowe, a w niektórych regionach obserwowane są stawki efektywne, które wróciły do poziomu sprzed kilku lat. W tym kontekście renegocjacja umowy nie powinna być traktowana jako prosty, techniczny proces „przedłużenia najmu”. Wręcz przeciwnie, przedłużenie umowy to pierwszy moment od podpisania pierwotnej umowy, w którym mamy realny wpływ na wysokość stawek czynszu, a także inne rozwiązania budujące stabilność umowy najmu dla najemcy. To okazja, której nie powinno się tracić przez automatyczne podpisywanie aneksów bez szczegółowej analizy aktualnych czy przyszłych potrzeb najemcy, aktualnych warunków rynkowych i potencjalnych ryzyk operacyjnych.
Zgodnie z prognozami Cushman & Wakefield, 2026 rok przyniesie utrzymujący się wysoki popyt na powierzchnie magazynowe, choć jego struktura będzie zależeć od sytuacji makroekonomicznej i dynamiki poszczególnych sektorów. Oznacza to, że renegocjacje wymagają podejścia strategicznego, uwzględniającego zarówno warunki rynkowe, jak i realne potrzeby operacyjne najemcy.
Aktualizacja umowy najmu w zmieniającym się otoczeniu rynkowym
Renegocjacja umowy najmu magazynu to moment, w którym warto spojrzeć na cały kontrakt przez pryzmat aktualnych warunków rynkowych oraz rzeczywistego sposobu korzystania z powierzchni. To również okazja do przyjęcia holistycznego podejścia, z uwzględnieniem nie tylko metrażu i stawek czynszu, ale także tego, jak najemca faktycznie wykorzystuje obiekt dziś i jak zamierza robić to w kolejnych latach. Analiza potrzeb operacyjnych, struktury wolumenów, planów rozwoju, automatyzacji oraz procesów logistycznych pozwala zbudować umowę, która będzie adekwatna do przyszłego modelu działania najemcy, a jednocześnie zapewni stabilność właścicielowi obiektu.
Z biegiem lat zmieniają się zarówno standardy techniczne, jak i zakres usług świadczonych w obiekcie, dlatego przedłużenie najmu daje stronom możliwość uporządkowania wybranych postanowień oraz doprecyzowania procedur. W praktyce dotyczy to często również aktualizacji ustaleń wynikających z rotacji zespołów po obu stronach czy zmian w strategiach operacyjnych, które mogą znacząco odbiegać od realiów obowiązujących w momencie podpisania umowy kilka lat wcześniej. W zależności od sytuacji rynkowej i charakteru współpracy może pojawić się także przestrzeń do uzgodnienia nowych zachęt finansowych, takich jak okresy bezczynszowe czy kontrybucje oraz wprowadzenia ustaleń dotyczących modernizacji lub dodatkowych inwestycji.
Przedłużenie okresu najmu to również dobry moment, aby zweryfikować, czy dotychczasowe postanowienia pozostają spójne z aktualnym sposobem korzystania z powierzchni i kierunkiem rozwoju działalności. Dotyczy to zwłaszcza planowanych inwestycji operacyjnych, takich jak automatyzacja, zmiany w organizacji procesów. Na tym etapie strony analizują często rozwiązania zwiększające elastyczność – przykładowo zasady ekspansji powierzchni, podnajmu lub przeniesienia działalności w ramach portfela wynajmującego. Odpowiednie omówienie i dostosowanie tych postanowień może z jednej strony ułatwić planowanie operacji najemcy, a z drugiej zapewnić wynajmującemu przewidywalność i stabilność współpracy w kolejnych latach.
W procesie renegocjacji warto również przyjrzeć się postanowieniom dotyczącym zabezpieczeń finansowych. Gwarancje, depozyty czy inne instrumenty były często ustalane w odmiennych warunkach rynkowych i przy innej skali działalności najemcy, dlatego naturalnym elementem rozmów jest weryfikacja, czy nadal adekwatnie odzwierciedlają charakter współpracy oraz poziom ryzyka. Jednocześnie zmieniające się przepisy, standardy techniczne czy regulacje ESG mogą wymagać aktualizacji wybranych klauzul, aby pozostały zgodne z aktualnymi wymogami.
Połączenie perspektyw wzmacnia proces renegocjacji
Renegocjacja umowy najmu magazynu wymaga równoczesnej analizy rynku, konstrukcji kontraktu oraz realiów operacyjnych najemcy. To proces obejmujący zarówno zagadnienia finansowe takie jak wysokość czynszu i poziom zachęt, jak i kwestie techniczne, zakres odpowiedzialności stron, elastyczność najmu czy zgodność z aktualnymi regulacjami, w tym ESG. Dlatego najbardziej efektywny model renegocjacji opiera się na współpracy z agentem powierzchni magazynowych oraz prawnikiem specjalizującym się w najmie nieruchomości komercyjnych. Obie te perspektywy dotyczą zupełnie różnych obszarów, a ich połączenie znacząco wzmacnia pozycję negocjacyjną najemcy.
Agent wnosi wiedzę o aktualnych warunkach rynkowych: poziomach stawek, dostępnych zachętach, możliwościach relokacyjnych oraz realnej sile negocjacyjnej najemcy. Pozwala ocenić, czy propozycja wynajmującego jest rynkowa, gdzie znajduje się przestrzeń do rozmów oraz jakie alternatywy, nawet jeśli nie zakładają faktycznej przeprowadzki. mogą zwiększyć elastyczność i komfort negocjacyjny najemcy. Prawnik natomiast identyfikuje ryzyka wynikające z konstrukcji umowy oraz proponuje aktualizację postanowień tak, aby odzwierciedlały bieżące standardy rynkowe i obowiązujące przepisy. Ocenia, jakie rozwiązania kontraktowe realnie zabezpieczają interes najemcy w kolejnych latach zarówno w zakresie odpowiedzialności, jak i elastyczności operacyjnej.
Współpraca tych dwóch perspektyw nie tylko porządkuje proces renegocjacyjny, lecz przede wszystkim minimalizuje ryzyka po stronie najemcy. Dlatego profesjonalnie przeprowadzone renegocjacje należy traktować nie jako koszt, lecz jako inwestycję w bezpieczeństwo, przewidywalność i stabilność operacyjną obu stron umowy.
Podsumowanie
Najbliższe lata przyniosą dalszy wzrost znaczenia aspektów technicznych, środowiskowych i operacyjnych w zarządzaniu powierzchniami magazynowymi. Modernizacje obiektów, inwestycje w efektywność energetyczną, automatyzację oraz dostosowanie do wymogów ESG stają się naturalnym kierunkiem rozwoju rynku. Zmiany te wpływają nie tylko na funkcjonowanie budynków, lecz także na strukturę kosztów, zakres odpowiedzialności stron oraz oczekiwania stron dotyczące współpracy.
W tym kontekście renegocjacje nabierają szczególnego znaczenia. Odpowiednio zaplanowany i przeprowadzony proces nie ogranicza się do przedłużenia obowiązującej umowy, lecz umożliwia przegląd i dostosowanie kluczowych elementów kontraktu do aktualnych realiów operacyjnych, technicznych i regulacyjnych. Pozwala uporządkować zasady współpracy, zwiększyć przewidywalność działania oraz lepiej zabezpieczyć interesy stron na kolejne lata.
Perspektywa rynku na 2026 rok i kolejne lata wskazuje, że to właśnie kompleksowe, dobrze przygotowane renegocjacje będą jednym z kluczowych narzędzi efektywnego zarządzania portfelem powierzchni magazynowych zarówno dla najemców, jak i wynajmujących.
Artykuł przygotowali:
Żaneta Ścigała – radczyni prawna specjalizująca się w doradztwie dla sektora nieruchomości magazynowych i logistyki. Partnerka w kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik, współzałożycielka E-Commerce Logistics Experts Association.
Zbigniew Gawęda – logistyk z ponad 20-letnim doświadczeniem. Obecnie wspiera firmy w podejmowaniu najlepszych decyzji związanym z najmem lub zakupem nieruchomości komercyjnych w Cushman & Wakefield. Współzałożyciel E-Commerce Logistics Experts Association.
Masz pytania? Zapraszamy do kontaktu bezpośrednio na [LinkedIn Żanety] oraz [LinkedIn Zbigniewa].
Potrzebujesz indywidualnego dodatkowego wsparcia?
