Poręczenie w umowie najmu może nie zadziałać – 5 częstych błędów 

Poręczenie to często stosowane zabezpieczenie w umowach najmu powierzchni magazynowych. Dla wielu wynajmujących jest ono „naturalnym wyborem”. Skoro najemcą jest spółka operacyjna, to odpowiedzialność powinna ponosić również spółka matka. 

Problem w tym, że w praktyce poręczenie bardzo często nie działa tak, jak strony zakładały. Nie dlatego, że samo w sobie jest złym zabezpieczeniem, lecz dlatego, że bywa źle skonstruowane albo niedopasowane do realiów konkretnej umowy najmu. 

W tym artykule pokazuję, kiedy poręczenie realnie zwiększa bezpieczeństwo umowy najmu, a kiedy pozostaje jedynie formalnym załącznikiem do umowy. 

Czym w praktyce jest poręczenie w umowie najmu? 

Poręczenie to umowa, w której osoba trzecia (poręczyciel) zobowiązuje się wobec wierzyciela do wykonania zobowiązania dłużnika (naszego kontrahenta), jeżeli ten zobowiązania nie wykona. W kontekście najmu oznacza to, że poręczyciel odpowiada wobec wynajmującego za zobowiązania najemcy w sytuacji, gdy najemca przestaje je realizować. 

W odróżnieniu od kary umownej, poręczenie: 

• może zabezpieczać zarówno zobowiązania pieniężne, jak i niepieniężne, 

• jest umową akcesoryjną, pomocniczą w stosunku do umowy głównej, czyli ściśle powiązaną z umową najmu, 

• istnieje i ma taki zakres, jaki ma zobowiązanie najemcy, które zabezpiecza. 

To bardzo istotne: istnienie i wysokość długu najemcy wpływają bezpośrednio na istnienie i zakres odpowiedzialności poręczyciela. Inaczej niż w przypadku poręczenia wekslowego, poręczenie cywilne nie będzie skuteczne, jeżeli zobowiązanie podstawowe okaże się nieważne. 

Pomimo że poręczenie jest umową, przepisy kodeksu cywilnego zastrzegają pod rygorem nieważności formę pisemną wyłącznie dla oświadczenia woli poręczyciela. Wierzyciel może natomiast złożyć oświadczenie o przyjęciu poręczenia w dowolnej formie. 

Dobrze skonstruowane poręczenie realnie zwiększa szansę na odzyskanie należności, ponieważ poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem. Co prawda, w przypadku dochodzenia roszczeń z poręczenia również konieczne jest skierowanie sprawy do sądu, jednak właściwie przygotowana umowa znacząco to ułatwia. Oczywiście poręczenie nie chroni przed niewypłacalnością poręczyciela, dlatego już na etapie negocjacji warto go zweryfikować – podobnie jak kontrahenta, o czym pisaliśmy w artykule „Jak uchronić firmę przed brakiem płatności? – zacznij od weryfikacji kontrahenta”. 

Dlaczego poręczenie w najmie często nie działa? 

W praktyce często widzimy powtarzalny schemat: poręczenie „jest”, ale gdy pojawia się realny problem, okazuje się nieskuteczne albo znacznie słabsze, niż strony zakładały na etapie negocjacji. Wynika to z tego, że poręczenie bardzo często zawiera błędy konstrukcyjne. 

Poniżej najczęstsze z nich, które obserwujemy w praktyce. 

Błąd nr 1: Nieprecyzyjne określenie długu i dłużnika 

Skuteczność poręczenia zawsze zależy od istnienia zobowiązania, za które poręczono. Dlatego kluczowe jest precyzyjne wskazanie: kto jest dłużnikiem oraz jaki dług jest zabezpieczony poręczeniem.  

Jeżeli poręczenie odwołuje się jedynie ogólnie do „umowy najmu”, bez jednoznacznego określenia, jakie konkretnie zobowiązania najemcy są objęte poręczeniem, pojawia się pole do interpretacji i sporów. W postępowaniu sądowym taka nieprecyzyjność niemal zawsze działa na niekorzyść wierzyciela. 

Błąd nr 2: Poręczenie „oderwane” od zmian umowy najmu 

Umowy najmu powierzchni magazynowych bardzo często są aneksowane. Standardowo dochodzi również do indeksacji czynszu czy zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych. 

Jeżeli poręczenie nie odnosi się do przyszłych zmian umowy najmu, zmiany te wprowadzane są bez zgody poręczyciela, może się okazać, że poręczenie nie obejmuje zobowiązań, które faktycznie stały się problemem. 

Z perspektywy poręczyciela zakres jego odpowiedzialności nie może być „rozszerzany w tle”. Każda istotna zmiana zobowiązania głównego może mieć bezpośredni wpływ na skuteczność poręczenia. 

Błąd nr 3: Poręczyciel, który nie daje realnego zabezpieczenia 

W praktyce często spotykamy poręczenia udzielane przez spółki nieposiadające realnego majątku, inne SPV z tej samej grupy kapitałowej czy podmioty, których sytuacja finansowa nie została wcześniej zweryfikowana. Formalnie poręczenie istnieje, ale biznesowo nie zwiększa bezpieczeństwa wierzyciela. 

Jeżeli poręczyciel sam jest niewypłacalny albo jego kondycja finansowa jest ściśle uzależniona od sytuacji najemcy, poręczenie nie stanowi realnej ochrony i nie spełnia swojej podstawowej funkcji zabezpieczającej. 

Błąd nr 4: Dług przyszły bez górnej granicy odpowiedzialności 

Poręczenie może zabezpieczać dług przyszły, czyli taki, który nie istnieje w chwili zawierania umowy poręczenia. Ale tylko pod jednym warunkiem: górna granica odpowiedzialności poręczyciela musi być oznaczona już w chwili składania przez niego oświadczenia. 

Zakres odpowiedzialności poręczyciela powinien być określony w sposób na tyle wyraźny, aby nie budził wątpliwości co do tego, jakie zobowiązania i do jakiej wysokości obejmuje poręczenie. Jeżeli granica odpowiedzialności nie została oznaczona albo została wskazana w sposób nieprecyzyjny i niejednoznaczny, poręczenie może zostać uznane za nieważne. 

Warto przy tym pamiętać, że z długiem przyszłym nie mamy do czynienia, jeżeli w chwili zawarcia umowy poręczenia dłużnik jest już zobowiązany do określonego świadczenia, lecz jest ono jeszcze niewymagalne. W takim przypadku poręczenie dotyczy długu istniejącego, a nie przyszłego. 

Błąd nr 5: Dług przyszły bez terminu 

Co więcej, bezterminowe poręczenie za dług przyszły może zostać odwołane w każdym czasie przed powstaniem długu. 

Z perspektywy bezpieczeństwa wierzyciela zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest więc nie tylko oznaczenie maksymalnej kwoty odpowiedzialności poręczyciela, ale również wskazanie terminu obowiązywania poręczenia  (nawet bardzo odległego) zamiast pozostawiania go bezterminowym. 

Kiedy poręczenie w umowie najmu ma sens? 

Poręczenie może być bardzo dobrym zabezpieczeniem, jeżeli: 

• poręczyciel ma realną zdolność finansową, 

• zakres poręczenia został precyzyjnie i jednoznacznie opisany, 

• poręczenie jest zsynchronizowane z umową najmu, w tym obejmuje jej późniejsze aneksy, 

• określono maksymalną kwotę odpowiedzialności oraz  

• czas trwania poręczenia. 

W umowach najmu powierzchni magazynowych poręczenie nie powinno być jedynym zabezpieczeniem. Najlepiej, gdy stanowi element szerszej struktury zabezpieczeń obok kaucji, gwarancji bankowych czy oświadczeń o poddaniu się egzekucji.

Nasza rada dla Ciebie 

Otwórz ostatnią umowę najmu, którą negocjowałeś/-aś, oraz załącznik zawierający poręczenie i sprawdź czy: 

✅ precyzyjnie wskazano dłużnika oraz zabezpieczany dług, 

✅ poręczenie obejmuje przyszłe zmiany umowy najmu, 

✅ określono górną granicę odpowiedzialności poręczyciela, 

✅ wskazano czas trwania poręczenia, 

✅ poręczyciel został realnie zweryfikowany pod kątem swojej sytuacji finansowej. 

Jeżeli po lekturze artykułu masz wątpliwości, czy poręczenie w Twojej umowie najmu nie niesie ryzyka uznania go za nieskuteczne, warto zweryfikować to zanim stanie się realnym problemem. Podczas bezpłatnej konsultacji możemy porozmawiać o tym, czy w Twojej sytuacji istnieje takie ryzyko oraz co na etapie, na którym jesteś można z tym zrobić. 

Artykuł przygotowała:  

Żaneta Ścigała – radczyni prawna specjalizująca się w doradztwie dla sektora nieruchomości magazynowych i logistyki. Partnerka w kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik, współzałożycielka E-Commerce Logistics Experts Association.