Strategia rozwoju biznesu zapisana w umowie najmu cz.2
Podczas negocjacji umowy najmu jedna z klauzul niemal zawsze wywołuje poczucie satysfakcji po stronie najemcy. Prawo ekspansji.
Dla wielu przedsiębiorców jej obecność w umowie oznacza, że temat przyszłego rozwoju najemcy został skutecznie zabezpieczony. Skoro dokument przewiduje możliwość wynajęcia dodatkowej powierzchni, można spokojnie koncentrować się na rozwijaniu biznesu.
Problem polega na tym, że samo wpisanie do umowy prawa ekspansji nie oznacza jeszcze, że rzeczywiście takie prawo istnieje. Bo czym właściwie jest prawo ekspansji?
Prawo ekspansji to mechanizm, który ma zapewnić przedsiębiorcy możliwość dalszego rozwoju w tej samej lokalizacji, bez konieczności kosztownej relokacji, dzielenia operacji pomiędzy kilka magazynów czy rozpoczynania kolejnego procesu poszukiwania powierzchni. Dobrze zaprojektowane pozwala zachować ciągłość operacji, ograniczyć koszty i realizować strategię rozwoju zgodnie z planem. Tyle teoria. Praktyka wygląda jednak inaczej.
Wyobraźmy sobie firmę, która dwa lata temu wynajęła 10 000 m² powierzchni magazynowej. Biznes rozwija się dokładnie tak, jak zakładano. Przychodzi moment, w którym potrzebne jest kolejne 5 000 m². Najemca otwiera umowę. Prawo ekspansji rzeczywiście tam jest. I właśnie wtedy zaczynają pojawiać się pytania.
Gdzie znajduje się powierzchnia objęta prawem ekspansji?
Czy ma sąsiadować z obecnie wynajmowaną częścią magazynu? Czy może znajdować się w innym budynku tego samego parku logistycznego? A może obejmuje dopiero kolejną fazę inwestycji, która w chwili podpisywania umowy istniała jedynie na planach?
Jeżeli umowa nie odpowiada na te pytania, strony bardzo szybko odkrywają, że każda z nich inaczej rozumiała zakres przyznanego prawa.
Jaki metraż obejmuje ekspansja?
Czy najemca może zdecydować się na wynajęcie jedynie części dostępnej powierzchni? A jeśli potrzebuje 3 000 m², a wolny moduł ma 8 000 m², czy wynajmujący ma obowiązek go podzielić?
To nie są rozważania teoretyczne. Od odpowiedzi na te pytania często zależy, czy prawo ekspansji będzie mogło zostać wykorzystane w praktyce.
Na jakich warunkach finansowych?
W wielu umowach pojawia się sformułowanie, że powierzchnia zostanie zaoferowana „na warunkach rynkowych”. Brzmi rozsądnie. Do momentu, gdy okazuje się, że każda ze stron zupełnie inaczej definiuje pojęcie rynku.
Czy stawka ma zostać ustalona według aktualnych ofert? Czy na podstawie opinii niezależnego eksperta? A może strony przewidziały wcześniej konkretny mechanizm ustalenia czynszu?
Im mniej precyzyjna klauzula, tym większe ryzyko, że negocjacje rozpoczną się od początku, dokładnie wtedy, gdy przedsiębiorca najbardziej potrzebuje dodatkowej powierzchni.
Jaki standard będzie miała nowa powierzchnia?
Czy wynajmujący wykona dodatkowe prace adaptacyjne? Czy obowiązują takie same zachęty finansowe jak przy powierzchni podstawowej – okres bezczynszowy, kontrybucja na fit-out, dodatkowe usprawnienia techniczne (ASTI)?
W praktyce właśnie te elementy bardzo często przesądzają o rzeczywistym koszcie ekspansji.
A co, jeśli powierzchnia jeszcze nie istnieje?
Coraz częściej prawo ekspansji dotyczy kolejnych etapów inwestycji. W takim przypadku pojawiają się kolejne pytania.
Co stanie się, jeśli realizacja inwestycji się opóźni? Czy najemca będzie mógł skorzystać z innych rozwiązań? A może projekt nigdy nie zostanie zrealizowany? Bez odpowiedzi na te pytania prawo ekspansji może okazać się jedynie obietnicą.
Co, jeśli powierzchnię zajmie ktoś inny?
Samo przyznanie prawa ekspansji nie rozstrzyga jeszcze, jakie ma ono pierwszeństwo wobec innych najemców.
Czy mamy do czynienia z prawem pierwszej oferty (ROFO), czy z prawem pierwszeństwa (ROFR)? Czy kilku najemców może posiadać podobne uprawnienia? Jak wygląda procedura ich wykonywania? To właśnie w tych szczegółach najczęściej kryje się skuteczność całego mechanizmu.
Można odnieść wrażenie, że prawo ekspansji jest jedną z najbardziej oczywistych klauzul w umowie najmu. Paradoksalnie jest dokładnie odwrotnie.
To jedna z tych klauzul, których skuteczność zależy nie od samej nazwy, ale od sposobu zaprojektowania każdego z jej elementów. Lokalizacja, metraż, standard techniczny, termin realizacji, zasady ustalania czynszu, zachęty finansowe, procedura wykonania prawa czy relacja do uprawnień innych najemców – każdy z tych elementów może zdecydować o tym, czy przedsiębiorca rzeczywiście będzie mógł rozwijać biznes zgodnie z przyjętą strategią.
Moje doświadczenie pokazuje, że często największy problem polega na tym, że prawo ekspansji bardzo często jest w umowie źle zaprojektowane.
To właśnie dlatego w WLS Academy tak dużo uwagi poświęcamy nie samym postanowieniom umowy, lecz procesowi ich projektowania. Bo skuteczne negocjacje zaczynają się moim zdaniem od zrozumienia strategii biznesowej, modelu operacyjnego i celów, które umowa ma wspierać przez kolejne lata.
Prawo ekspansji jest tylko jednym z wielu przykładów. Mechanizmy decydujące o powodzeniu projektu często ukrywają się właśnie w klauzulach, które na pierwszy rzut oka wydają się oczywiste.
Artykuł przygotowała:
Żaneta Ścigała – radczyni prawna specjalizująca się w doradztwie dla sektora nieruchomości magazynowych i logistyki. Partnerka w kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik, współzałożycielka E-Commerce Logistics Experts Association, twórczyni WLS Academy – przestrzeni rozwijania kompetencji profesjonalistów odpowiedzialnych za operację, najem i rozwój biznesu w sektorze magazynowym i logistycznym.
Potrzebujesz indywidualnego dodatkowego wsparcia?
